カテゴリー: おすすめ記事

問題のある共有名義不動産は子供や孫世代に残さず売却するのがおすすめ

税金でトラブルになる

共有名義の不動産は日本にもたくさん存在しますが、一般的には夫婦で共有名義になっているようなケースが多いです。
共有名義の不動産を所有している場合でも、しっかりと誰が共有持分を所有しているのかを把握しておくことができるのであれば、特にトラブルに発展してしまうようなことは少ないかもしれません。
夫婦で購入している場合でも途中で離婚をしたりすることがなければ、問題になることはありませんから、過度に心配してしまうような必要はないです。
しかし共有名義になっている不動産を子供や孫などに相続させてしまうと、権利を所有している人間が増えてしまうので、誰がどの程度の共有持分を所有しているのかが分かりにくい状態になってしまうかもしれません。
当然ながら共有持分を所有している段階で不動産の一部を持っていることになりますから、税金についても負担しなければいけないので、その点でトラブルになってしまうようなことも珍しくないです。

有効活用できないので困る

共有名義になっている不動産は子供や孫まで引き継いでいくような状態になると、大量の人間が権利者として存在する状態になってしまいます。
そのような状態になってしまうと、当然ながらその不動産を有効活用したいと考えていても、そもそも誰が権利者なのかわからないので、最初に調べなければいけなくなってしまうかもしれないです。
すべての権利者から同意を得ることができなければ、共有名義の不動産は投資などにも活用することができませんし、勝手に解体したりするようなこともできませんから、近所トラブルなどに発展したとしても不思議なことではありません。
そのため共有名義の不動産は子供に引き継ぐ前に、売却を検討してしまうのが大切なポイントになってくるはずです。
自分以外に共有持分を所有している人が存在するのであれば、そのような人物と交渉をして売却を目指すのが大切なことになります。
もし見つからないような場合は買取してくれるところがあるので、相談をすることで助けてもらえるかもしれないです。

まとめ

共有名義の不動産は相続をすることで、より多くの権利者が存在する状態になってしまいますから、子供に相続する前に売却してしまうのが賢い選択になるはずです。
共有名義の不動産は有効活用するのが難しいですし、税金などが発生することになりますから、子供や孫にも迷惑をかけてしまう可能性があります。
他の権利者を見つけることができない場合は、共有持分の部分だけ買取してくれるところがあるので、積極的に活用すると便利です。

共有名義人ならば確実に知っておくべき放棄の方法とは

共有持分の放棄とは?

共有名義の不動産には様々なデメリットがあるため、早めに共有名義人から抜け出したいという方は少なくないでしょう。
共有名義人から抜け出す方法はいくつかありますが、最終手段となるのが共有持分の放棄です。
通常、不動産は売買や贈与などでしか処分できませんが、共有名義の不動産に限っては所有権の放棄が認められています。
自身が持つ不動産の所有権を放棄すれば、売却先や贈与先を探すことなく共有名義の不動産を処分することが可能です。
なお、放棄された持分は他の共有名義人に帰属するのですが、他の共有名義人が複数いる場合は持分比率に合わせて帰属されます。

また、持分放棄は他の共有名義人に意思表示すれば成立しますが、放棄に伴う登記は他の共有名義人と一緒に申請しなければなりません。
加えて、放棄により持分が帰属された他の共有名義人には贈与税が課されます。
他の共有名義人には納税という金銭的な負担がかかることになるので、後々のトラブルを避けるためは共有名義人にしっかりと説明しておくことが大切です。

共有持分を放棄して共有名義人から抜け出す方法


共有持分の放棄に自らの意思のみで実行できますが、放棄に伴う持分権移転登記は他の共有名義人と一緒に申請する必要があるので、まずは他の共有名義人に放棄する旨を伝える必要があります。
この通知は口頭でも有効ですが、後々トラブルを避けるために内容証明郵便で通知するのが一般的です。
他の共有名義人にへの通知が完了したら、必要書類を準備した上で登記を行いますが、一般的には司法書士に手続きを委任します。

なお、共有持分の帰属を受けると贈与税が課されるため、中には登記申請に協力してくれない共有名義人が出てくる可能性もありますが、この場合は登記引取請求訴訟を起こす必要があります。
登記引取請求訴訟は原則として棄却されないので、仮に他の共有名義人の協力が得られない場合でも、ほぼ確実に共有持分を放棄することが可能です。
ただし、訴訟を起こすには費用がかかりますし、判決まで長期間を要するので、共有持分の放棄を検討する際は任意の登記に応じてもらうように他の共有名義人にしっかりと説明しておきましょう。

まとめ

共有持分の放棄は、他の共有名義人の同意を得ることなく共有名義の不動産を処分可能です。
しかし、持分権移転登記には他の共有名義人の協力が不可欠なので、事前にしっかりと説明しておくことが大切です。

また、持分権移転登記は自分たちで行うこともできますが、必要書類や申請書作成について不安がある場合は司法書士に相談することをおすすめします。
加えて、他の共有名義人の協力が得られそうにない場合は弁護士に相談すると良いでしょう。
仮に登記引取請求訴訟を起こすことになっても、代理人として手続きを任せることができます。

知らなきゃマズイ!共有名義の変更の仕方とは

共有名義になっている場合のメリットデメリット

1人の人が不動産を所有する場合を単独名義と言いますが、単独名義の場合は特に自分1人で所有しているため全てが自分の責任になります。
仮にメリットがあったとしてもデメリットがあっても、全て自分が引き受けることになるでしょう。
一方不動産は、共有名義と呼ばれるものを認めています。
共有名義とは、簡単に言えば1つの不動産を2人以上の人間で所有することです。
どこで確認することができるかと言えば、共有名義は登記簿を見ればわかります。

共有名義のメリットとデメリットを見ていくと、まずメリットに関して言えば税金等の支払いを分割できることです。
毎年不動産に対しては固定資産税の支払いがありますが、この支払いを分割できる点は大きな魅力と言えるかもしれません。

これに対してデメリットがあるとすれば、不動産の所有をしていても利用することが難しいことです。
例えば、一戸建て住宅の面積しかない土地と建物を3人の人が共有名義にしていても実際に利用するのはひと家族だけでしょう。

共有名義の名義変更に関する基礎知識


共有名義だった不動産を単独名義に変更する場合には、名義変更が必要になります。
また、共有名義の不動産を誰かに売却あるいは譲渡する場合にもやはり変更が必要になります。
これは、登記簿をいじることにより可能になりますが通常登記簿を一般人がいじる事はあまりしません。
何故かと言えば、正しい書類の書き方がわからないからです。
仮に見よう見まねで行ったとしても、間違えた書類の書き方をしてしまいやり直しになるかもしれません。
何度も繰り返すと、登記所の人に迷惑をかけてしまいかねないでしょう。
それどころか、時間ばかりがかかり、いつまでも売却手続きや単独にする手続きが終わらず周りから批判を浴びてしまうことになります。

この場合には、やはり専門家である司法書士の先生にお願いをするのが一般的です。
知らない司法書士の場合には、まず相談から入ってみると良いかもしれません。
相談する場合は料金もかかりますが、結果的に良い方向に向かいます。

まとめ

土地や建物を共有名義にしている場合には、税金の支払いが少なくなるといったメリットがあります。
一方で、実際にその不動産を利用できるかと言えばなかなか難しい部分もあるのはデメリットと考えて良いかもしれません。

これを変更する場合には、売却する場面などが考えられますが通常登記簿の抹消が必要になります。
そして登記簿の場所は、司法書士に任せるのが良いかもしれません。
専門的な知識を持っており、簡潔に行ってくれます。

できる人なら知っておきたい共有名義の確定申告の方法

共有名義のメリットと注意点

共有は複数の人が所有権を分配している状態です。
世帯主が亡くなって相続が始まったときに、土地や家屋が一つしかなく、分配できないので不動産の名義を共有名義にする場合があります。
たとえば、相続人が親と子どもだけという法定相続人だった場合に、名義を法定相続分ずつ配分して共有名義として申告します。
こうすることで税金の特別控除が受けられたり、不動産のメンテナンス費用を平等に分けられ、一人当たりの負担が軽減できたりします。
相続人全員に公平感が生じることもメリットです。
同時にデメリットも生じてしまいます。
その不動産を売却する時には共有名義している人全員の承諾が必要になりません。
有利な条件が合っても、単独では売却できないのです。
過半数の同意がなければ管理行為ができません。
そして、共有名義が親戚など広く行われている場合には、権利関係が複雑になってしまうこと、などがあります。
権利関係が複雑な上に、トラブルに発展してしまうこともあるので、円滑な人間関係を構築、維持しなければなりません。

共有名義での確定申告の方法


不動産を共有名義で登記、取得している場合、その不動産を取得した時に発生した所得は共有名義をした人、それぞれが別々に所得税の確定申告しなければなりません。
つまり、共有した自分の持ち分だけを申告すればいいのです。
所得税を税務申告する場合に注意しなければならないのは、その実質上の利益を受けたのが誰かということです。
名義の登記自体は共有名義になっていても、そこから出る賃貸料などの利益がすべて特定の名義人の物になっている場合、その名義人が単独で相続したと税務上は見なされます。
また場合によっては、贈与税の対象になってしまいます。

不動産の所得の計算は、「年間の総合収入」から「年間でかかった経費」を引いた物です。
収入の中には、不動産の賃料の収入や敷金や礼金などです。
経費には固定資産税や都市計画税、通信費、保険料や修繕費などが含まれます。
それぞれを加えて出した金額を、不動産所得は総合課税なので、給与所得など、他の収入と合算して税率を掛けます。
売却したときに出る不動産譲渡税は分離課税なので、他の収入とはわけて計算します。
青色申告控除では名義人それぞれに最大65万円の税額控除があります。

まとめ

共有名義はメリットだけでなくデメリットまで目を向けて行う必要があります。
共有名義人同士の関係が悪くなると、トラブルに発展しがちであり、さらに共有名義から離脱するには、他の名義人の同意が必要です。
その権利関係が複雑な上、確定申告もそれぞれが持ち分比率に応じて実施するなど、複雑な作業になってしまいます。
誰か特定の名義人が利益を得てしまうと、贈与税が発生してしまいます。
税制上の優遇制度を利用しつつ、余計に税金を払うことにならないように注意しましょう。

プロだけが知っている!とっておきの共有名義不動産の売却方法

一般的な不動産とは異なる売却の方法

不動産を売却したい場合、一般的なものと共有名義のものを同じように考えてはいけません。
なぜなら前者と比べて後者は、さまざまな点に配慮する必要があるからです。
最も大きいのは他の共有者の存在であり、それによって独断では売れない状況になっています。
すべての人が売却したいと思わないと、取引を持ちかることすら不可能です。
現代社会における空き家問題もそれに起因することが少なくありません。
共有者の一人が行方不明になっているケース、売却に賛同してくれないケースがよくあります。

そのような状況でも売却を可能にする方法は存在します。
しかし、誰でも知っているわけではなく、いわゆるプロと呼ばれる人たちだけが知っている方法もあるのです。
それを把握していると、自分がいざ共有名を売ろうとしたときに重宝します。
流れ自体は難しくないので、それを押さえることから始めると良いでしょう。
時間はかかるかもしれませんが、最終的には共有名義でも売却できる可能性が高いです。

売却を成立させやすくするアプローチ


上記の方法の最初のステップは共有名義の相手に声をかけることです。
売却したいことを伝え、同意してもらえないか尋ねましょう。
ここで合意に至れば何も問題はありません。
そうならない場合は、説得を続けるか自分の持分だけを売るのか決めます。
共有名義といえども持分を売るだけなら合意は不要です。
ここまでは素人でも理解しているケースは少なくありません。
プロは売却の相手として共有者を第一の候補に挙げます。
なぜなら、無関係の人が買おうと考えることは多くないからです。

それに対して共有名義の相手なら、それを入手することで不動産を単独で所有できるようになります。
他に共有者がいる場合でも、持分が増えることで権限の強化を狙えます。
そのため、購入しても良いと考えてくれるケースも多いため、プロはそちらからアプローチするのが一般的です。
そこで良好なレスポンスを得られなかった場合に限り、他の方面で取引相手を探すという流れです。

まとめ

売りたい不動産が共有名義なら、一般的な売却のセオリーは通用しません。
共有名義ならではのノウハウがないと、なかなか現金化できないことを覚えておきましょう。
とはいえ、素人がそのノウハウを把握することは容易ではありません。
知識として知っていても円滑に実践するには熟練のスキルが必要です。
そこで大切なのはプロにサポートを受けることです。
単なる不動産屋ではなく、共有名義に特化している業者を頼ることが早期の解決につながります。

© Copyright 2022 江藤不動産